Komentarze: 0
UWAGA! KUPIĘ UDZIAŁY W NIERUCHOMOŚCIACH
MIESZKANIA, DOMY, OBIEKTY KOMERYCJNE
Rzetelna wycena, najwyższe stawki na rynku
Jak zarobić na udziałach?
UWAGA! KUPIĘ UDZIAŁY W NIERUCHOMOŚCIACH
MIESZKANIA, DOMY, OBIEKTY KOMERYCJNE
Rzetelna wycena, najwyższe stawki na rynku
Pożytki - należą do przedmiotów stosunków cywilnoprawnych. Obejmują one jakieś dochody z rzeczy lub prawa.
Rodzaje
Pożytki naturalne rzeczy – płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jakie wg zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, np. przychówek zwierząt domowych, owoce zerwane z drzewa, piasek wydobywany z gruntu w sposób określony zasadami racjonalnej gospodarki;
pożytki cywilne rzeczy – są to dochody, jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Dochody te mogą przybrać postać pieniężną lub niepieniężną (np. czynsz z tytułu dzierżawy gruntu – może być płacony w postaci pieniężnej lub płodów pochodzących z tego gruntu);
pożytki prawa – dochody, które to prawo przynosi zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (chodzi tu o prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy, np. pożytkami z wierzytelności pieniężnej mogą być odsetki).
Uprawnienia pobierania
Uprawnionemu do pobierania pożytków przypadają:
Pożytki naturalne – które faktycznie zostały odłączone od rzeczy w czasie trwania tego uprawnienia.
Pożytki cywilne (rzeczy i prawa) – przysługują w stosunku do czasu trwania uprawnienia, niezależnie od tego, czy zostały pobrane (np. w razie zbycia rzeczy najętej – zbywającemu należy się czynsz za okres do momentu zbycia, nawet, jeśli nie został pobrany).
Jeśli uprawniony do pobierania pożytków poczynił nakłady w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie – należy mu się od tej osoby wynagrodzenie za te nakłady (ale tylko do wysokości wartości pożytków).
Użytkowanie wieczyste – specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, wzorowane na rozwiązaniach sowieckich, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Użytkowanie wieczyste w prawie polskim
Regulacja prawna
Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej. Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności.
Obecnie prawo użytkowania wieczystego regulują:
kodeks cywilny w artykułach od 232 do 243;
ustawa o gospodarce nieruchomościami w dziale II zatytułowanym Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego rozdziały: 3 dotyczącym oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, 4 dotyczącym przetargu oraz 8 dotyczącym opłat;
ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Powstanie prawa użytkowania wieczystego
Do powstania prawa bezwzględnie koniecznym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej. Stroną będącą właścicielem gruntu i oddającą go w użytkowanie wieczyste może być jedynie Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządu terytorialnego. Ustawodawca nie wprowadził ograniczeń co do strony nabywającej grunt w użytkowanie wieczyste, zatem może być to osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Podmiot oddający grunt w użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika wieczystego.
Treść prawa
Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji i dziedziczeniu. Przez cały okres obowiązywania umowy właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządu terytorialnego. Nabywca jest użytkownikiem wieczystym gruntu, natomiast ma pełne prawo własności do budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie.
Treść prawa w dużej mierze jest regulowana w umowie ustanawiającej to prawo. W szczególności w umowie tej określa się, w jaki sposób nabywający będzie korzystał z przekazywanych jemu gruntów. Przykładowo, nabywca zobowiązuje się, że przeznaczy grunt pod budowę osiedla mieszkalnego.
Umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na okres 99 lat. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można ją zawrzeć na okres krótszy, jednak nie mniej niż 40 lat. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do żądania, przed zakończeniem umowy, przedłużenia jej na kolejne okresy od 40 do 99 lat. Właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Zastrzeżenie to ze względu na historyczną zmienność "interesu społecznego" może stanowić potencjalne zagrożenie dla prawa.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
Użytkownik wieczysty przy nabyciu nieruchomości ponosi opłatę, zgodnie z obowiązującą Ustawą o gospodarce nieruchomościami stanowiącą równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Wartość tego ułamka ustala właściciel nieruchomości. Jest ona płatna jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej. Opłaty roczne w następnych latach, są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3 – 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku.
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości. Właściciel gruntu zamierzając zaktualizować opłatę roczną musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium obu stronom w terminie 14 dni od doręczenia przysługuje sprzeciw, którego skutkiem jest utrata mocy orzeczenia i przekazanie sprawy do sądu powszechnego. W takim przypadku wniosek do kolegium zastępuje pozew, a użytkownik wieczysty zajmuje w procesie rolę powoda i uiszcza opłatę od pozwu, bez względu na to kto wniósł sprzeciw od orzeczenia kolegium. W tym samym trybie użytkownik wieczysty może domagać się obniżenia opłaty rocznej, jeżeli uważa, że nieruchomość utraciła na wartości[1].
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego może nastąpić w szczególności w następujących przypadkach:
upływ czasu, na który została zawarta umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste – jeżeli strony jej nie przedłużą;
rozwiązanie przez strony umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste;
konfuzja praw – "złączenie się praw" przykładowo ma miejsce gdy Skarb Państwa będący właścicielem gruntu nabywa od dotychczasowego użytkownika wieczystego tego gruntu jego prawo użytkowania wieczystego. W momencie nabycia, prawo użytkowania wieczystego ulega konfuzji z prawem własności Skarbu Państwa i wygasa, gdyż nie może być on jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym tego samego gruntu.
jednostronne rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przez właściciela gruntu – w przypadku gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzecznym z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Przykładowo gdy zamiast osiedla mieszkaniowego określonego w umowie wybudował hipermarket.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
29 lipca 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Do przekształcenia prawa konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa. Decyzję wydaje:
starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) – gdy w użytkowaniu wieczystym znajduje się nieruchomość Skarbu Państwa,
wójt, burmistrz, prezydent miasta – gdy nieruchomość jest własnością gminy;
zarząd powiatu – gdy nieruchomość jest własnością powiatu;
zarząd województwa – gdy nieruchomość jest własnością województwa.
Z zasadami ustawy z 29 lipca 2005 r. nie zgadzają się samorządy terytorialne, w szczególności gminy, którym poprzez przekształcenie odbierane jest prawo własności nieruchomości. W konsekwencji przepisy regulujące ww. przekształcenie praw zostały zaskarżone przez niektóre gminy do Trybunału Konstytucyjnego.
Kontrowersje wokół prawa użytkowania wieczystego
Po upadku PRL rozpoczęła się dyskusja nad zasadnością utrzymywania konstrukcji prawnej, której zamysłem była ochrona własności państwa i przydatnością użytkowania wieczystego. Obrońcy istnienia tego prawa jako główny argument podnoszą, że istnienie prawa użytkowania wieczystego stymuluje obrót gruntami, gdyż użytkownicy wieczyści nie muszą płacić ceny nieruchomości jak w przypadku zakupu, lecz tylko roczne opłaty.
Obawy społeczne związane z projektami reprywatyzacji i zbliżającym się wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej spowodowały uchwalenie w 1997 r. ustawy umożliwiającej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na wniosek użytkownika złożony do 31 grudnia 2000 (w 2001 r. możliwość złożenia wniosku przedłużono o 2 lata). Obawy co do użytkowania wieczystego nasiliły się w okresie akcesji Polski do Unii Europejskiej. Zwolennicy likwidacji podnosili, że istnienie użytkowania wieczystego zamiast własności stwarza niepewność dla użytkowników wieczystych na Ziemiach Odzyskanych w przypadku roszczeń właścicieli niemieckich sprzed 1945 r.
Na początku kwietnia 2016 roku powstał z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa pomysł ustawy likwidacji użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami wielolokalowymi. Projekt ustawy zakłada zniesienie użytkowania wieczystego z dniem 1 stycznia 2017 roku.
Własność podzielona – utworzona przez glosatorów odmiana własności, przysługującej jednocześnie więcej niż jednemu podmiotowi. Funkcjonuje (choć w odmiennym zakresie) do dziś.
Sensu stricto
Instytucja historyczna (dziś podobne jest do niej użytkowanie wieczyste). Jej wzorcem była emfiteuza. Była gospodarczą podstawą ustroju feudalnego, dzieliła prawo własności według poszczególnych uprawnień. Dotyczyła wiejskich nieruchomości, które miały dwóch współwłaścicieli: zwierzchniego (dominus eminens, mającego prawo podmiotowe dominium directum) i użytkowego (dominus utilis, mającego dominium utile).
Obydwóm współwłaścicielom przysługiwała część atrybutów prawa własności (mieli tzw. własność niezupełną). Właściciel użytkowy miał prawo do korzystania z nieruchomości oraz zbierania pożytków, zaś właściciel zwierzchni do pobierania części pożytków (w praktyce oznaczało to pobieranie od właściciela użytkowego określonych świadczeń quasi-czynszowych). Do rozporządzania nieruchomością potrzebna była zgoda obydwu współwłaścicieli.
Własność podzielona sensu stricto zanikła wraz z zanikiem feudalizmu w XIX wieku i została zastąpiona przez typową dla gospodarki kapitalistycznej jednolitą własność nieruchomości.
W prawie obecnie obowiązującym
Własność może być podzielona:
Według zakresu uprawnień przysługujących poszczególnym współwłaścicielom (condominium pro indiviso) – współwłasność regulowana w prawie polskim przez art. 195–221 Kodeksu cywilnego. Charakteryzuje się tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują w granicach jego udziału jednakowe prawa do rzeczy.
czasowo – sytuacja, w której pełnia prawa własności przysługuje najpierw jednemu podmiotowi, a o określonym czasie zaczyna przysługiwać innemu podmiotowi, bez potrzeby dokonywania jakichkolwiek czynności. Obecnie polskie prawo cywilne dopuszcza własność podzieloną czasowo tylko w stosunku do rzeczy ruchomych; pod rządem prawa zunifikowanego znana była również własność czasowa nieruchomości.
Konsekwencją bycia współwłaścicielem, a nie jedynym właścicielem jest to, że nie może Pan w żaden sposób zgodnie z prawem rozporządzić w jakikolwiek sposób całością nieruchomości, innymi słowy, nie może Pan sprzedać całej nieruchomości (czy też opisując rzecz kolokwialnie - nie może Pan sprzedać domu jako właściciel). W świetle prawa nie jest Pan do tego uprawniony.
Nie jest to jest równoznaczne ze swoistym „unieruchomieniem” Pana możliwości prawnych związanych z przedmiotem wspomnianej współwłasności.
Podstawą do takiego rozporządzenia jest wspomniany już powyżej przepis artykułu 198 kodeksu cywilnego. Na jego podstawie może on dokonać zbycia udziału przysługującego w nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Bardzo ważnym jest, iż możliwość rozporządzenia dotyczy udziału, a nie fizycznie określonej części rzeczy wspólnej.Zasadą bowiem jest, iż gdyż żaden współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa do takiej części (wydzielonej) aż do czasu ustania współwłasności.
Zbycie udziału jest przeniesieniem własności w części ułamkowej przysługującej współwłaścielowi. Do rozporządzenia udziałem nie jest potrzebna zgoda ani akceptacja współwłaściciela.